ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

การเคลื่อนไหวของวงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

แม้สถานการณ์เศรษฐกิจไทยในเวลานี้จะอยู่ในสถานะ “ชะลอตัว” เพราะถูกพายุลูกใหญ่จากทั้งนอกประเทศและในประเทศถาโถมพัดใส่เข้ามาแบบไม่ยั้ง จนทำให้ “กำลังซื้อ” ในประเทศหดหายแบบเห็นได้ชัด แต่ในแง่ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์แล้วกลับมองว่า คนไทยอีกจำนวนมากยังต้องการที่พักอาศัยเป็นของตัวเองโดยเฉพาะอย่างยิ่งในโซนที่สามารถเดินทางได้สะดวกใกล้ที่ทำงาน

ด้วยเหตุนี้จึงทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทั้งรายใหญ่ รายกลาง ออกมาโหมทำโฆษณาประชาสัมพันธ์ พร้อมจัดแคมเปญกระตุ้นยอดขายแบบจัดหนัก แม้บางรายที่ไม่ค่อยเปิดตัวยังหลีกเลี่ยงไม่ได้ต้องออกมาขยับตัวส่งเสียงกันทั่วหน้าเช่นกัน!! โดยเฉพาะช่วงโค้งสุดท้ายของปี ที่ต่างเร่งผลักดันยอดขายให้เข้าเป้าหมาย แม้ว่าต้นทุนจะเพิ่มสูงขึ้นทุกด้าน จนทำให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายมึนงง สงสัย กับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นเหมือนกำลังขับรถมาตามทางเรียบ ๆ แต่อยู่ ๆ กลับสะดุดตกหลุมตกบ่อ กว่าจะหายตกใจก็ล่วงเข้าไตรมาสสุดท้ายของปีไปแล้ว ดังนั้นจึงต้องรีบบึ่งเพื่อให้ยอดขายเข้าเป้าให้จงได้

ทั้งนี้ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทยตกอยู่ในอาการ “ร้อนแรง” มาโดยตลอด ทั้งในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล และต่างจังหวัด ซึ่งไม่เพียงแต่จังหวัดที่เป็นหัวเมืองเศรษฐกิจเช่น พัทยา หัวหิน เชียงใหม่ ภูเก็ต และสงขลา แต่ยังร้อนแรงไปถึงจังหวัดหัว เมืองรอง รวมถึงเมืองท่องเที่ยว ที่ผู้ประกอบการเห็นขุมทรัพย์บ่อ ใหญ่จนต้องรุกไปขยายฐานตลาดคอนโดมิเนียมกันอย่างเข้มข้น เห็นได้จากจำนวนโครงการที่ผู้ประกอบการขยายฐานเข้าไปลงทุนมีไม่น้อยกว่า 20 โครงการ ที่สำคัญ… ในปีนี้ยังได้เห็นการเปิดตัวโครงการใหม่ในจังหวัดที่เป็นจังหวัดยุทธศาสตร์ตามแผนการพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมของภาครัฐ วงเงิน 2 ล้านล้านบาท ไม่ว่าจะเป็น ขอนแก่น, ระยอง, พิษณุโลก หรือแม้แต่จังหวัดยุทธศาสตร์ของประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) เช่น อุดรธานี, เชียงราย เป็นต้น แน่นอนว่า เมื่อภาครัฐกำหนดยุทธศาสตร์ชัดเจน ก็ทำให้ผู้ประกอบการท้องถิ่นต่างตื่นตัว เร่งเข้ามาลงทุนเพื่อรักษาฐานตัวเองไว้ด้วยเช่นกัน จนทำให้หลายฝ่ายเกิดความกังวลว่าจะเข้าสู่ยุคภาวะฟองสบู่อีกครั้งหรือไม่…

แต่เมื่อเข้าสู่ปลายไตรมาส 2 ภาพความคึกคักเหล่านั้นกลับชะลอลง พอมาถึงไตรมาส 3 กลับเกิดภาวะชะงักงัน จากปัจจัยลบ ทั้งเศรษฐกิจที่เริ่มชะลอตัวลง ปัญหาราคาสินค้าแพงขึ้น หรือแม้แต่หนี้สินภาคครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้น จนกระทบต่อกำลังซื้อ และความสามารถในการผ่อนชำระ ส่งผลให้สถาบันการเงินต้องเข้มงวดการปล่อยกู้ เป็นเหตุให้คนที่ต้องการซื้อบ้านพบกับปัญหาการกู้ยากขึ้น จนถึงขอกู้ไม่ผ่าน ที่โดยภาพรวมแล้ว สถาบันการเงินมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มสูงขึ้น 15-35% จากปกติที่มีเพียงกว่า 10% เท่านั้น

ด้านผู้ประกอบการเอง…ต้องเผชิญกับการแข่งขันทางธุรกิจที่รุนแรง นอกจากปัญหาเดียวกันกับผู้ซื้อคือ สถาบันการเงินระมัดระวังการให้สินเชื่อแล้ว ยังมีเรื่องของภาระต้นทุนสูงขึ้น จากราคาที่ดิน ค่าจ้างแรงงาน และวัสดุก่อสร้าง ที่ทำให้ต้องปรับราคาขึ้นตามโดยเฉลี่ย 7.5% ที่สำคัญ ยังประสบปัญหาการขาดแคลนแรงงานคุณภาพ ส่งผลกระทบต่อความล่าช้า ในการก่อสร้าง รวมถึงคุณภาพของโครงการด้วย แม้ว่าหลายโครงการได้หันไปพึ่งระบบการก่อสร้างแบบสำเร็จรูป หรือพรีแฟบ แต่เป็นเพียงการประคองธุรกิจเท่านั้น เพราะพรีแฟบแม้จะทำให้การก่อสร้างเป็นไปด้วยความรวดเร็ว แต่ยังมีต้นทุนที่สูงอยู่เช่นเดิม

Tags: ,

Saturday, November 15th, 2014 ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ Comments Off on การเคลื่อนไหวของวงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

การทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กับชาวต่างชาติต้องใจเย็นพยายามทำตัวเป็นมิตรกับเขาให้มากที่สุด

shebao1

การทำธุรกิจกับชาวต่างชาติต้องอาศัยความรู้และความเข้าใจเพราะ คนไทย และชาวต่างชาติมีวัฒนธรรมที่แตกต่างกัน
การทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กับชาวต่างชาตินั้นจะพูดว่ามันง่ายหรือว่ายากมากซะทีเดียวมันก็ไม่ถูกนัก เพียงแค่คุณต้องใช้เวลาศึกษาข้อมูลให้ดีก่อนทำธุรกิจ ซึ่งในการติดต่อเจรจาธุรกิจกับชาวต่างชาติส่วนใหญ่ก็จะมีรูปแบบการปฏิบัติที่คล้ายๆกันเป็นสากล  นั้นคือ

1.  การตรงต่อเวลา  จะเป็นสิ่งที่แสดงออกถึงความใส่ใจและสนใจในการทำธุรกิจของคุณและยังทำให้การเจรจาง่ายยิ่งขึ้น และหากมีการนัดหมายกับผู้ใดก็ควรที่จะเผื่อเวลาในการเดินทางเพื่อไปให้ถึงจุดหมายก่อนเวลาสักเล็กน้อย เพื่อจะได้ไม่ต้องเร่งรีบรวมถึงมีเวลาเตรียมความพร้อมให้กับตนเอง

2.  มีความซื่อสัตย์   เป็นหนทางที่จะนำเราไปสู่ความสำเร็จทั้งในระยะสั้นและระยะยาว ความซื่อสัตย์นั้นจะก่อให้เกิดความไว้วางใจ สิ่งนี้ไม่อาจสามารถสร้างขึ้นได้เพียงวันเดียว  แต่สามารถถูกทำลายลงได้เพียง 1 นาที  เพราะฉะนั้นจงหลีกเลี่ยงวิธีการกลโกงต่างๆ  ซึ่งแน่นอนว่า ก่อนจะทำธุรกิจนั้น ความไว้วางใจต้องมาเป็นอันดับแรก  และหลังจากนั้นขั้นตอนเจรจาในรายละเอียดปลีกย่อยถึงจะตามมา และคำถามที่ตามคือ เราจะทำให้ชาวต่างชาติเชื่อใจเราได้อย่างไร  สิ่งสำคัญที่ควรเตรียมให้พร้อมทุกครั้งคือ เอกสารสำคัญและสัญญาต่างๆทั้งในส่วนของเราเองและในส่วนของชาวต่างชาติ ในส่วนเอกสารสำคัญของเรานั้นก็เพื่อแสดงให้เห็นถึงความโปร่งใสที่สามารถตรวจสอบได้เสมอ เช่น หากเป็นการซื้อขายที่ดินก็ควรจะมีโฉนดที่ดินยืนยัน เป็นต้น

3.  มีความน่าเชื่อถือ  เพื่อเป็นการสร้างความเชื่อมั่นในการทำธุรกิจ วิธีที่ควรทำก็คือ เราควรมีที่ปรึกษาทางด้านกฎหมายหรือทนายความไว้คอยให้คำแนะนำทั้งสองฝ่าย  ในบางกรณีชาวต่างชาติอาจนำทนายหรือที่ปรึกษาส่วนตัวไปด้วยในการตกลงหรือเจรจา  ซึ่งบางทีอาจทำให้เรารู้สึกถึงความอึดอัดใจ  รู้สึกว่าเขาอาจไม่เชื่อมั่นเรา หรือกลัวเราจะหลอกหลวงนั้น  ตามความเป็นจริงแล้วนี้ก็อาจมีส่วนถูกอยู่บ้าง แต่ว่าถ้ามองอีกมุมหนึ่งนั้นคือเขาต้องการทำธุรกิจกับเราอย่างถูกตามหลักกฏหมายและไม่ต้องการให้มีปัญหาและข้อผิดพลาดใดๆตามมาในภายหลังเท่านั้นเอง การสร้างความเชื่อมั่นยังรวมไปถึงเวลาการทำข้อตกลงต่างๆ ทั้งการเช่า ซื้อ หรือขาย อสังหาริมทรัพย์นั้น ไม่ควรมีการเปลี่ยนแปลงข้อตกลงใดๆ ในภายหลัง ไม่ว่าจะมีความสนิทชิดเชื้อกันแค่ไหน เพราะข้อตกลงก็คือสัญญา ไม่เกี่ยวข้องกับความสัมพันธ์ส่วนตัว อย่างเช่น ข้อตกลงในการจ่ายเงิน กำหนดจ่ายภายในระยะเวลา 1 เดือน ก็ให้ชำระภายในระยะเวลาดังกล่าว การไม่ทำตามสัญญาก็คือการทำผิดกฏหมายนั้นเอง และอาจก่อให้เกิดความไม่เชื่อใจและเกิดปัญหาตามมาอีกมากมาย

4.  สะดวก รวดเร็ว  ชาวต่างชาติจะให้ความสำคัญในเรื่องของเวลาเป็นอย่างมาก การทำข้อตกลงต่างๆไม่ควรทำให้มีความซับซ้อนยุ่งยาก ควรมีความตรงไปตรงมา ง่ายๆหากต้องการอะไรเป็นพิเศษควรแจ้งให้ชาวต่างชาติรับรู้ตั้งแต่เนิ่นๆ เพื่อที่จะได้มีเวลาเตรียมตัว แต่ในขณะเดียวกันในความสะดวกและรวดเร็วก็ต้องคงความถูกต้องของทุกอย่างไว้

การติดต่อธุรกิจกับชาวต่างชาติเราต้องใจเย็น พยายามทำตัวเป็นมิตรกับเขาให้มากที่สุด เขาจะได้รู้สึกอบอุ่นใจ

Tags: ,

Wednesday, April 23rd, 2014 ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ Comments Off on การทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กับชาวต่างชาติต้องใจเย็นพยายามทำตัวเป็นมิตรกับเขาให้มากที่สุด

วิธีคิดพลิกโฉมวงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลสำคัญอย่าง Donald Trump

 

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอเมริกาเป็นธุรกิจหนึ่งที่มีการแข่งขันที่รุนแรงมาก การที่นักธุรกิจคนหนึ่งสามารถก้าวขึ้นมาอย่างโดดเด่นและทรงอิทธิพลในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ย่อมมองได้ว่านักธุรกิจคนนั้นย่อมไม่ธรรมดา อย่างเช่น นายโดนัล ทรัมพ์ เจ้าของทรัมพ์ ทาวเวอร์ในหลายเมือง ในสหรัฐอเมริกา รวมอยู่ด้วย

นายโดนัล ทรัมพ์ เป็นคนที่กล้าทำสิ่งที่แตกต่างกับคนอื่นและยังกล้าทำสิ่งที่ใหญ่ตลอดเวลา เขาก้าวเข้ามาในวงการอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากพ่อของเขาทำธุรกิจอสังหริมทรัพย์อยู่แล้ว แม้ว่าจะมีแต้มต่อกว่าคนอื่น แต่พ่อของเขาก็พาออกมาดูการทำงานในธุรกิจอสังหาฯ มาตั้งแต่ยังเด็ก โดยโครงการแรกที่เขาเริ่มคือการปรับปรุงอพาร์ทเมนต์ในโอไฮโอที่ว่างมากกว่าครึ่งให้สามารถมีคนเข้ามาอยู่จนเต็มได้ภายในหนึ่งปี นั่นคือประสบการณ์แรกของคนวัย 25 ปีที่ต้องเริ่มมาบริหารธุรกิจอสังหาฯของครอบครัว และได้เปลี่ยนรูปแบบการทำธุรกิจอสังหาฯ ที่กลายมาเป็นต้นแบบความสำเร็จให้กับนักธุรกิจ และ SME หลายคน

1. ความต้องการของลูกค้าต้องมาก่อน

ทรัมพ์สำรวจความต้องการของลูกค้า ตลอดจนเอาใจใส่การผลิตสินค้าที่มีคุณภาพตลอดเวลา ดังเช่นการนิยามตัวเองว่าเป็น นักสร้างอาคารที่ดีที่สุด ดังกรณีการสร้างTrump International Hotel&Tower ที่ใส่ใจทุกรายละเอียดของการก่อสร้างและตกแต่ง และมุ่งเป้าหมายไปที่ลูกค้าตลาดบนที่มีกำลังซื้อสูงมากๆ

2. ใช้หลัก Economy of Space

ทรัมพ์จะยึดหลักใช้ทุกส่วนของอาคารสร้างรายได้อย่างคุ้มค่า Economy of Space โดยสำหรับด้านล่างจะทำให้เป็นร้านค้า และแหล่งช้อปปิ้ง ข้างบนเป็นสำนักงาน รวมทั้งการสร้างและปรับปรุงอาคารจะเน้นอาคาร HiRise คือสร้างขึ้นที่สูง เนื่องจากทำเลดีย่อมมีความต้องการสูง ขณะที่มูลค่าเพิ่มที่มาพร้อมระดับราคา และลูกค้าพรีเมี่ยมที่ต้องการชมวิวนิวยอร์กได้อย่างปลอดโปร่งโล่งตา

3. Value Added ให้กับสินค้า

ส่วนของพอร์ตอสังหาฯ ของทรัมพ์มาจากวิธีการหาซื้อในราคาไม่แพงมาพัฒนาต่อเพื่อให้โครงการของเขาขายได้ราคาแพง โดยมองว่าราคาที่เขาซื้อนั้นเป็นราคาที่ถูกกว่าราคาตลาด หรือราคานั้นถูกกว่าคุณค่าที่แท้จริงที่แฝงไว้อยู่ ทรัมพ์เป็นคนที่ลงรายละเอียดมา ดังนั้นทุกสัญญาในการซื้ออสังหาฯเขาจะต้องลงมาดูเองทั้งหมด และเป็นคนประเมินว่าได้ราคาที่เหมาะสม รวมทั้งได้ราคาที่ถูกหรือไม่ สะท้อนให้เห็นว่าทรัมพ์เป็นคนที่ทำงานหนัก และลงรายละเอียดเป็นอย่างมาก และด้วยความคิดที่ว่าการทำอะไรแล้วต้องยิ่งใหญ่ การตกแต่งภายในเป็นตัวที่เพิ่มราคาขายให้แก่โครงการเป็นอย่างมาก เขาจึงเน้นการออกแบบตกแต่งทั้งภายนอกและภายในให้สวยงามหมดจด ซึ่งจะช่วยให้โครงการมีราคาขึ้นมาทันที ขณะเดียวกันการบริหารจัดการโครงการอสังหาริมททรัพย์จะเน้นคุณภาพในระดับสูงตามความเหมาะสมของแต่ละโครงการ แต่เนื่องจากโครงการในเกาะแมนฮัตตันที่เป็นโครงการธงของอาณาจักรทรัมพ์ จะเน้นการให้บริการที่คับแก้ว คุณภาพสูงทำให้ผู้เช่า หรือซื้อโครงการได้รับความสะดวกสบายอย่างถึงที่สุด

4. ไม่ละเลยสร้างทำตัวเองให้เป็นแบรนด์

ทรัมพ์เป็นคนที่มีความเชื่อมั่นในตนเองสูงและพร้อมจะทำให้ชื่อของเขาไปอยู่ในทุกที่ จึงทำให้ทุกโครงการจึงมีการนำเอาชื่อเขามาเป็นชื่อโครงการ หรือตัวตนของเขาไปใส่ไว้ในตัวสินค้านั้นๆ ไม่ว่าจะเป็นคอนโด สำนักงานให้เช่า หรือแม้แต่เสื้อผ้า นาฬิกา ทำให้ชื่อเขาปรากฏในสื่อได้ตลอดเวลา การที่เขาผูกชื่อเข้ากับสินค้าทำให้เกิดภาพลักษณ์โครงการยึดโยงไปกับทรัมพ์ด้วย สะท้อนให้เห็นออกมาว่าโครงการฯที่มีทรัมพ์เป็นเจ้าของจะมีคุณภาพของโครงการรวมกับความหรูหรา คุณภาพของชิ้นงานที่สูงเข้าไปด้วย

ทั้งหมดนี้คือ 4 วิธีคิด และวิธีทำงานที่นำความสำเร็จมาให้ โดนัล ทรัมพ์ ที่ส่งผลให้เกิดการพลิกโฉมวงการอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกา จึงไม่ใช่เรื่องบังเอิญ เรื่องง่าย แต่มาจากการวางแผน การทุ่มเทใส่ใจในรายละเอียด ทำงานเป็นขั้นเป็นตอน และมั่นใจในศักยภาพของตนเองอย่างถึงที่สุด

ใครที่อยู่ในวงการนี้และต้องการให้ธุรกิจของตนเองก้าวหน้าเหมือนอย่างเค้าคนนี้ก็สามารถนำแนวคิดของเค้าไปปรับใช้กับธุรกิจของเราได้นะค่ะ ซึ่งถือว่าเป็นแนวคิดที่ไม่เลวเลยในการนำเราไปสู่ความสำเร็จในวงการอสังหาริมทรัพย์

Tags: ,

Monday, March 31st, 2014 ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ Comments Off on วิธีคิดพลิกโฉมวงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลสำคัญอย่าง Donald Trump

Recent Posts

 
November 2017
M T W T F S S
« Oct    
 12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
27282930